REGULARIZAÇÃO E LICENÇA DE FUNCIONAMENTO
Com o fim de organizar a vida coletiva, o Poder Público Municipal estabelece normas e procedimentos de uso e ocupação do solo em seu território. Nesse sentido, o licenciamento e a fiscalização exercem um papel imprescindível. No que tange à questão do licenciamento, apresentamos algumas orientações que consideramos essenciais, bem como citamos algumas situações que ilustram bem esse quadro. O processo desenfreado de urbanização e o adensamento desordenado das grandes cidades criaram uma realidade social complexa. Esse processo gerou novos fluxos e a necessidade de atender a uma demanda por serviços, empregos , geração de renda, etc.É nesse contexto que o licenciamento surge como pressuposto da instalação do negócio legal.
O desenvolvimento urbano e a expansão populacional implicam diretamente na multiplicação da força de trabalho e na necessidade de geração de empregos e a possibilidade de disponibilizar aos habitantes da cidade o exercício da cidadania através do acesso aos benefícios urbanos, como a prestação de serviços públicos e o incentivo ao desenvolvimento da iniciativa privada, enquanto agente social fundamental. O negócio legalizado constitui o final de todo um processo que se inicia com o parcelamento do solo previamente aprovado pela Prefeitura. A edificação legalmente erigida será certificada de que está devidamente concluída e que atende ao projeto aprovado e que está em condições de higiene e habitabilidade, condições estas fundamentais para proteger não só os ocupantes ou usuários, como também toda a população.
Na lógica do Poder Público, qualquer uma atividade só poderá ser licenciada em edificação devidamente aprovada para o uso pretendido, além da necessidade de atendimento a outras condições também fundamentais. Por isso, estabelece o artigo 1º da Lei 10.205/86, com redação alterada pela Lei 11.785/95 que nenhum imóvel poderá ser ocupado ou utilizado para instalação e funcionamento de atividades comerciais, industriais, institucionais, de prestação de serviços e similares, sem prévia licença de funcionamento expedida pela Prefeitura. Ademais, em seu parágrafo único temos que a expedição de licença ficará condicionada ao atendimento, por parte do munícipe, à legislação pertinente em vigor, e, em especial, as normas de parcelamento, uso e ocupação do solo, de segurança, higiene, de sossego público, de proteção às crianças, adolescentes, idosos e portadores de deficiência e de proibição à prática do racismo ou qualquer discriminação atentatória aos direitos e garantias fundamentais.
Tivemos casos em que munícipes procuraram a Subprefeitura, pois outros órgãos da Administração Pública direta ou indireta têm exigido a apresentação da licença de funcionamento. Por exemplo: o DETRAN para a atividade de auto-escolas.[1] Outros casos que envolvem a regularidade do imóvel junto à Prefeitura, é condição para aprovação do financiamento da compra da casa própria. Quem pretende vender com financiamento precisa ter o imóvel regularizado. Na mesma linha encontram dificuldades o contratos de locação de imóvel, uma vez que o proprietário deve entregar o imóvel em condições de uso, etc..Vários casos de profissionais autônomos e microempresários ao intentar alugar imóveis regulares por exigência de algumas entidades públicas, ou outros órgãos fiscalizadores, encontram dificuldades. Assim, um imóvel legalizado em Parelheiros, além de agregar maior valor de troca e de uso, tem apresentado uma procura infinitamente maior que a oferta, engendrando no mercado imobiliário contratos de locação bem lucrativos.
É constante o caso de pessoas que por falta de informação fecham negócios duvidosos, sem documentação adequada, ou seja, sem garantia jurídica. A Subprefeitura é o lugar para obter esclarecimentos sobre loteamentos ou a regularidade de determinado imóvel. Com bastante freqüência, se observa as seguintes situações:
1- Os compradores pactuam a aquisição dos seus imóveis por instrumentos particulares que não proporcionam um mínimo de garantias legais, incluindo-se a obtenção da escritura pública;
2- Terrenos que não se enquadram nas características de dimensionamento e ocupação, tais como lote mínimo estabelecido para a zona de uso, frente mínima do lote, etc.;
3- Confundem loteamentos com condomínios, em que são vendidas partes ideais mediante contratos padronizados. As escrituras das frações ideais são registradas numa mesma matrícula. No loteamento, uma das características importante, é a perda da individualidade da gleba para dar origem a lotes autônomos. Todo loteamento aprovado deverá estar devidamente registrado em cartório de registro de imóveis;
Medidas que devem ser adotada para a aquisição de um imóvel:
1- A lei brasileira não contempla direitos reais ocultos ou clandestinos. Assim, o comprador deverá solicitar ao cartório de registro de imóveis a expedição de certidão de propriedade do imóvel , que poderá ser uma certidão de inteiro teor ou uma certidão negativa de ônus e alienação;
2- Evite fechar negócios com papeis ambíguos aos domingos e feriados;
3- Loteamentos e incorporações devem estar necessariamente aprovados pelo poder público - Prefeitura e outros Órgãos, tais como o DUSM (Departamento de Uso do Solo Metropolitano);
4- O PROCON (órgão de proteção ao consumidor) recomenda que se guardem os materiais de publicidade distribuídos anunciando loteamentos.
5- Nos compromissos de compra e venda deverá constar o prazo para a outorga da
escritura por parte dos vendedores.
Nota: adaptado de nota técnica elaborada por Vitor Peres
Com o fim de organizar a vida coletiva, o Poder Público Municipal estabelece normas e procedimentos de uso e ocupação do solo em seu território. Nesse sentido, o licenciamento e a fiscalização exercem um papel imprescindível. No que tange à questão do licenciamento, apresentamos algumas orientações que consideramos essenciais, bem como citamos algumas situações que ilustram bem esse quadro. O processo desenfreado de urbanização e o adensamento desordenado das grandes cidades criaram uma realidade social complexa. Esse processo gerou novos fluxos e a necessidade de atender a uma demanda por serviços, empregos , geração de renda, etc.É nesse contexto que o licenciamento surge como pressuposto da instalação do negócio legal.
O desenvolvimento urbano e a expansão populacional implicam diretamente na multiplicação da força de trabalho e na necessidade de geração de empregos e a possibilidade de disponibilizar aos habitantes da cidade o exercício da cidadania através do acesso aos benefícios urbanos, como a prestação de serviços públicos e o incentivo ao desenvolvimento da iniciativa privada, enquanto agente social fundamental. O negócio legalizado constitui o final de todo um processo que se inicia com o parcelamento do solo previamente aprovado pela Prefeitura. A edificação legalmente erigida será certificada de que está devidamente concluída e que atende ao projeto aprovado e que está em condições de higiene e habitabilidade, condições estas fundamentais para proteger não só os ocupantes ou usuários, como também toda a população.
Na lógica do Poder Público, qualquer uma atividade só poderá ser licenciada em edificação devidamente aprovada para o uso pretendido, além da necessidade de atendimento a outras condições também fundamentais. Por isso, estabelece o artigo 1º da Lei 10.205/86, com redação alterada pela Lei 11.785/95 que nenhum imóvel poderá ser ocupado ou utilizado para instalação e funcionamento de atividades comerciais, industriais, institucionais, de prestação de serviços e similares, sem prévia licença de funcionamento expedida pela Prefeitura. Ademais, em seu parágrafo único temos que a expedição de licença ficará condicionada ao atendimento, por parte do munícipe, à legislação pertinente em vigor, e, em especial, as normas de parcelamento, uso e ocupação do solo, de segurança, higiene, de sossego público, de proteção às crianças, adolescentes, idosos e portadores de deficiência e de proibição à prática do racismo ou qualquer discriminação atentatória aos direitos e garantias fundamentais.
Tivemos casos em que munícipes procuraram a Subprefeitura, pois outros órgãos da Administração Pública direta ou indireta têm exigido a apresentação da licença de funcionamento. Por exemplo: o DETRAN para a atividade de auto-escolas.[1] Outros casos que envolvem a regularidade do imóvel junto à Prefeitura, é condição para aprovação do financiamento da compra da casa própria. Quem pretende vender com financiamento precisa ter o imóvel regularizado. Na mesma linha encontram dificuldades o contratos de locação de imóvel, uma vez que o proprietário deve entregar o imóvel em condições de uso, etc..Vários casos de profissionais autônomos e microempresários ao intentar alugar imóveis regulares por exigência de algumas entidades públicas, ou outros órgãos fiscalizadores, encontram dificuldades. Assim, um imóvel legalizado em Parelheiros, além de agregar maior valor de troca e de uso, tem apresentado uma procura infinitamente maior que a oferta, engendrando no mercado imobiliário contratos de locação bem lucrativos.
É constante o caso de pessoas que por falta de informação fecham negócios duvidosos, sem documentação adequada, ou seja, sem garantia jurídica. A Subprefeitura é o lugar para obter esclarecimentos sobre loteamentos ou a regularidade de determinado imóvel. Com bastante freqüência, se observa as seguintes situações:
1- Os compradores pactuam a aquisição dos seus imóveis por instrumentos particulares que não proporcionam um mínimo de garantias legais, incluindo-se a obtenção da escritura pública;
2- Terrenos que não se enquadram nas características de dimensionamento e ocupação, tais como lote mínimo estabelecido para a zona de uso, frente mínima do lote, etc.;
3- Confundem loteamentos com condomínios, em que são vendidas partes ideais mediante contratos padronizados. As escrituras das frações ideais são registradas numa mesma matrícula. No loteamento, uma das características importante, é a perda da individualidade da gleba para dar origem a lotes autônomos. Todo loteamento aprovado deverá estar devidamente registrado em cartório de registro de imóveis;
Medidas que devem ser adotada para a aquisição de um imóvel:
1- A lei brasileira não contempla direitos reais ocultos ou clandestinos. Assim, o comprador deverá solicitar ao cartório de registro de imóveis a expedição de certidão de propriedade do imóvel , que poderá ser uma certidão de inteiro teor ou uma certidão negativa de ônus e alienação;
2- Evite fechar negócios com papeis ambíguos aos domingos e feriados;
3- Loteamentos e incorporações devem estar necessariamente aprovados pelo poder público - Prefeitura e outros Órgãos, tais como o DUSM (Departamento de Uso do Solo Metropolitano);
4- O PROCON (órgão de proteção ao consumidor) recomenda que se guardem os materiais de publicidade distribuídos anunciando loteamentos.
5- Nos compromissos de compra e venda deverá constar o prazo para a outorga da
escritura por parte dos vendedores.
Nota: adaptado de nota técnica elaborada por Vitor Peres
[1] Mas existe o caso em que Cartórios substituem esta demanda com uma declaração para permitir, por exemplo, a instalação de Telecentros e Convênios. Mas nas áreas de Mananciais isto seria suficiente? (ver Secretaria de Parceria)
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